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Louer ou acheter son local commercial ?

Posté par tercim sur 18 septembre 2019
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Acheter ou louer un local professionnel ? Telle est la question de tout investisseur. Les avantages et inconvénients sont à prendre en compte en fonction de l’option choisie. Tour d’horizon de la question. Vous êtes en train de monter votre projet professionnel et arrive le moment d’opter pour le choix du local. En plus de devoir trouver le bon emplacement, il va falloir trancher entre l’achat ou la location du local professionnel. Si louer peut sembler plus accessible, l’achat possède de nombreux avantages. Dans les deux cas, des inconvénients sont également à prendre au sérieux. Décryptage de la situation.

Louer son local professionnel

Les avantages

Les risques liés à la location

En louant un local professionnel (bureaux, local commercial, etc.), le locataire est protégé durant 9 ans grâce au bail. De nouvelles solutions sont aujourd’hui proposées pour les microentreprises, comme le coworking ou même le bail dérogatoire. Le niveau d’engagement est donc limité et l’offre plus adaptée à leurs besoins. Louer est aussi synonyme de mobilité. À ce titre, l’entreprise est libre de pouvoir se déplacer où elle le souhaite à la fin de chaque bail ou tous les 3 ans. Les entreprises en développement ou les petites entreprises ont tout intérêt à opter pour une location au départ. Cela leur permet d’asseoir leur notoriété et de se développer plus facilement. Le but étant d’envisager une installation dans un quartier plus porteur et jusque-là inaccessible aux petits budgets ou aux structures naissantes. D’autre part, le financement prévu pour l’acquisition du local professionnel peut tout à fait être consacré à d’autres projets ou investissements plus productifs (communication, achat de matériel, embauche de personnel, etc.). Louer son local professionnel à un bailleur extérieur permet de déduire intégralement les loyers du bénéfice. Pour les locaux mixtes (habitation et espace professionnel), seule la part concernant l’espace professionnel est déductible.
Louer un local commercial ne permet pas de connaître le coût précis de l’investissement. En effet, un loyer est soumis à des augmentations souvent très variables, et cela en fonction de plusieurs critères. Le locataire est également tenu de rester dans les lieux au moins 3 ans, même si l’entreprise se retrouve en difficultés. Les microentreprises et petites entreprises peuvent parfois avoir du mal à envisager une location, car les loyers sont chers et la structure financière ne permet pas toujours de dégager un tel budget mensuellement.

Acquérir son local

Dans certains cas, l’acquisition du local professionnel est plus avantageuse que la location. Mais attention, cela peut rapidement devenir un piège pour les petites structures ou entreprises qui démarrent leur activité. 30 % des entreprises acquièrent leurs locaux à terme. De nombreuses options sont possibles pour investir, mais la SCI (Société civile immobilière) ou l’achat par le chef d’entreprise en son nom propre restent les deux plus courantes. Il est toutefois vivement recommandé de faire appel à un conseil professionnel pour comprendre quelle solution reste la plus avantageuse en fonction des cas.

Les risques de l’achat

Il existe 4 risques découlant de l’achat d’un local professionnel : financier, juridique, fiscal et pratique. En effet, acheter un local professionnel pour y implanter son entreprise suppose d’assumer un coût très élevé. Cela peut être un frein financier pour un jeune dirigeant. L’emprunt pour acheter le local professionnel doit être supportable pour l’entreprise, afin de ne pas la mettre en péril. Acheter un local professionnel peut être effectué de différentes façons : en direct ou par le biais d’une SCI, inscription des murs à l’actif professionnel ou conservation des murs au patrimoine privé, crédit-bail, etc. La problématique juridique est donc de taille ! Selon le mode d’accession sélectionné, la fiscalité s’en retrouve modifiée. Si l’achat est effectué dans un local neuf ou ancien, les droits de mutation changent (TVA immobilière pour le neuf ou droits d’enregistrement pour les anciens). L’aspect pratique est aussi à prendre en compte. En achetant un local professionnel, mieux vaut avoir anticipé l’évolution de son entreprise. En effet, s’il manque de place au bout de 3 ans, l’investissement aura été un mauvais choix puisqu’il faudra penser à déménager. À ce titre, pour les propriétaires souhaitant céder leur entreprise sur un plus ou moins long terme, acheter le local commercial n’est pas une bonne affaire. En effet, dans le cas où un repreneur se montrerait intéressé pour reprendre l’entreprise, le coût de l’immobilier pourrait être un frein (sauf dans le cas d’un hôtel, d’un centre de repos, etc.). Si le local est inscrit à l’actif, l’investissement sera d’autant plus lourd pour le repreneur.

Les atouts

Le plus gros avantage reste indéniablement celui des contraintes liées au bail. En effet, l’accédant n’a aucune épée de Damoclès au-dessus de la tête pour savoir s’il doit assumer les loyers mensuels jusqu’à la fin du bail, même en cas de fermeture. Souvent, les accédants préfèrent payer un peu plus cher, tout en sachant qu’ils ont une dizaine d’années sans soucis devant eux. D’autre part, être propriétaire de son local professionnel, c’est aussi bâtir une meilleure stabilité professionnelle. La sécurité et la pérennité de l’entreprise sont donc accentuées. Enfin, l’achat d’un local professionnel constitue aussi une part du patrimoine du chef d’entreprise.

L’achat acquis par l’entreprise

Si le local professionnel est acquis par l’entreprise, sa valeur s’en retrouve augmentée. Cela est parfois utile, notamment auprès des banques dans le cas d’une demande de financement par exemple. Si l’accession est affectée à l’actif, les frais d’acquisition, amortissements, intérêts d’emprunt, frais d’assurance et dépenses d’entretien ou réparation sont déductibles.

L’achat à taux fixe

Un achat financé à taux fixe permet de déterminer le taux d’investissement de façon plus précise. Il est important de préciser que la succession du dirigeant et le partage de ses actifs professionnels s’en trouvent facilités dans le cadre de l’achat d’un local professionnel.

L’achat affecté au patrimoine personnel de l’entreprise

Dans ce cas précis, le chef d’entreprise perçoit alors des revenus complémentaires imposables en revenus fonciers, mais les loyers sont par contre déductibles du bénéfice imposable.
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