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Bail commercial : comment louer dans de bonnes conditions ?

Posté par admin le 22 octobre 2019
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Ce qu’il faut savoir pour louer un local commercial dans de bonnes conditions. Vous avez décidé de sauter le pas et de lancer votre activité professionnelle, mais vous devez encore louer un local commercial ? Attention, il est important d’effectuer cette étape avec discernement. Voici de précieux conseils qui vous aideront au moment de la signature du bail.

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux en vue d’une implantation d’activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire peut être français ou étranger. Le bail commercial offre une certaine sécurité au locataire, puisque le loyer est plafonné et il dispose d’un droit de renouvellement du bail. Le propriétaire doit veiller à ce que son local soit adapté administrativement à l’exercice de l’activité du locataire. Pour cela, de nombreux propriétaires font appel à des cabinets d’affaires pour s’assurer une location en règle. Bon à savoir : la loi n’oblige pas les bailleurs et les locataires à signer un bail par écrit. Toutefois, c’est vivement recommandé pour éviter tout problème.

Qui peut signer un bail commercial ?

Le bail commercial est signé par un bailleur (commerçant, industriel, etc.) enregistré au registre du commerce ou un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers et un locataire (personne morale ou une entreprise).

Qui peut rédiger le bail ?

Il n’est pas obligatoire de se faire aider pour la rédaction d’un bail commercial par un avocat ou un notaire. Toutefois, c’est recommandé, surtout si le locataire n’est pas expert du domaine. Si vous avez peu de connaissances sur le sujet, il vaut mieux ne pas signer un bail écrit par un bailleur.

Durée du bail

Sa durée est conclue pour 9 ans minimum, à l’exception des activités saisonnières ou des baux dérogatoires. Toutefois, le locataire peut quitter les lieux au bout de 3 ans, sauf pour les baux conclus pour une location supérieure à 9 ans, une location de locaux monovalents, une location à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

Montant du loyer

À la signature du bail, le montant du loyer est libre. Le propriétaire n’est pas tenu de mentionner le loyer de l’ancien occupant. En revanche, le loyer doit être déterminé ou déterminable, réel et sérieux. Il n’est pas envisageable par exemple de louer un local commercial de 1 000 m² en plein centre de Paris pour 10 euros mensuels. Le bail commercial, ou « bail 3, 6, 9 », permet une augmentation de loyer dite « triennale », soit tous les 3 ans. Pour ce faire, le bailleur doit envoyer à son locataire un courrier recommandé ou un acte extrajudiciaire pour réviser son loyer. Cette augmentation est strictement règlementée et plafonnée par rapport au maximum de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, ou celui des loyers commerciaux. Pour certains types de locaux, un « pas de porte » ou droit d’entrée peut être demandé par le propriétaire. Son montant est fixé entre les parties et n’est pas remboursable. En revanche, le pas de porte peut être déduit des bénéfices du locataire s’il est considéré comme supplément de loyer. Ce qui n’est pas le cas s’il est considéré comme étant une indemnité.

Les obligations du bailleur et du locataire

Comme pour toute location, le bailleur a des obligations envers son locataire et vice versa. Voici lesquelles.

Obligations du locataire

De son côté, le locataire a également des engagements à tenir : – Payer le loyer conformément aux indications mentionnées dans le bail – Respecter le local loué – Utiliser le local dans le cadre mentionné dans le contrat de bail Concernant ce dernier point, le locataire louant un local pour y implanter sa pizzeria ne peut pas l’utiliser comme boîte de nuit.

Obligations du bailleur

Le bailleur doit absolument respecter 4 points lorsqu’il loue son local commercial : – Informer le locataire sur les risques technologiques et naturels, les risques de pollution des sols, ainsi que les sinistres survenus dans ou sur le local – Mettre à disposition les locaux au locataire à la date prévue – Mettre en état le local afin qu’il soit utilisable – Garantir la jouissance et la sécurité du local loué

La sous-location d’un local commercial

Vous avez pour projet d’ouvrir une salle de sport et vous souhaitez sous-louer des créneaux horaires à des associations sportives ou des professionnels du milieu pour diversifier vos revenus. Sachez qu’il est possible de sous-louer un local commercial, mais dans des conditions précises. 3 obligations sont à remplir : – Le bailleur doit être mis au courant de la sous-location de son local par LRAR – Celui-ci doit accepter cette sous-location – Le locataire doit inviter le bailleur à signer le contrat de sous-location

Renouvellement et résiliation du bail commercial

Le locataire peut renouveler son bail à l’issue des 9 ans d’occupation. Il peut également anticiper sa résiliation, à condition de respecter certaines règles.

Renouvellement du bail

Au bout de 9 ans d’occupation, le locataire a le droit de renouveler son bail. Aucune clause contraire, même inscrite dans le bail, ne peut l’empêcher de jouir de ce droit. En revanche, le bailleur peut refuser l’offre de renouvellement du locataire ou tout simplement lui donner congé. À ce titre, ce dernier peut demander une indemnité d’éviction et/ou contester la décision du bailleur. Le bailleur n’a pas à payer d’indemnité d’éviction s’il justifie la non-reconduction du bail pour des raisons l’ayant poussé à le résilier par anticipation suivant les situations mentionnées ci-dessous.

Résiliation du bail

Le bail commercial est signé pour une période de 9 ans. Toutefois, il peut être résilié dans 4 cas : – Résiliation anticipée après accord commun entre le bailleur et le locataire – Échéance triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans) – Résiliation en raison de l’application d’une clause résolutoire (rupture après un défaut de paiement de loyer par exemple) – Résiliation réclamée par voie judiciaire, lorsque l’une des 2 parties ne remplit pas ses obligations .

L’entretien des locaux commerciaux

Les locaux commerciaux doivent généralement être entretenus par le locataire. Toute dégradation engendrée par le locataire ou par un tiers doit être réparée par le locataire. Tout le reste est du fait du bailleur. Cependant, certains baux confèrent l’entretien de locaux au locataire. Cela peut concerner des gros entretiens ou un entretien classique (révision des équipements, peintures, etc.). Il ne doit toutefois pas s’agir de grosses réparations, comme cela est mentionné dans l’article 606 du Code du travail. o.

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