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Achat d’un local commercial : les règles à respecter

Posté par tercim le 12 novembre 2019
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Achat d’un local commercial : les règles à respecter

De nombreuses entreprises décident de délaisser les baux commerciaux au profit d’un achat de locaux. Un choix judicieux, mais qui est néanmoins périlleux. Dès lors qu’une entreprise souhaite acquérir un local commercial pour son activité, certaines règles doivent être impérativement respectées. Tour d’horizon du sujet.

L’acquéreur est soumis à des règles précises

Qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale, acquérir un local commercial se réalise dans le respect de certaines règles. Concernant les obligations légales, si elles ne sont pas respectées, l’acheteur peut être exposé à des poursuites.

Au moment de l’acte de vente

Dès lors que la transaction a eu lieu, l’acheteur et le vendeur signent un acte définitif de vente. Le futur propriétaire a désormais une obligation financière envers le vendeur. Pour l’achat d’un local commercial, comme pour toute autre vente immobilière, l’acheteur se doit de transmettre l’argent au vendeur. D’autres frais afférents à la vente peuvent venir s’incrémenter. Bien que déjà mentionnés dans l’avant-contrat de vente, ces frais supplémentaires sont de nouveau indiqués dans l’acte définitif de vente. Les frais de notaires sont également indiqués dans le contrat de vente et sont à la charge de l’acquéreur. En revanche, les taxes et impôts sont d’ordinaire partagés entre les deux parties au prorata du temps passé dans le local avant la vente. Par exemple, si la transaction a lieu au mois de juin, l’acheteur payera 50 % des impôts et taxes et le reste sera à la charge de l’ex-propriétaire, au prorata de l’occupation du local, soit également 50 %.

Avant la vente

Toute personne ou entreprise souhaitant investir dans un local commercial doit en premier lieu rechercher un bien en fonction de certains critères permettant à son entreprise de prospérer (surface, emplacement, vitrine, quartier, etc.). Une fois trouvé, l’acheteur doit signer un avant-contrat avant de sceller l’acte final. Celui-ci reprend plusieurs points, notamment le prix de la transaction, incrémenté ou non de frais supplémentaires. Dans de nombreux cas, afin de protéger le vendeur, l’avant-contrat se signe avec des conditions suspensives. Pour faire simple, l’acquéreur s’engage auprès de l’acheteur à trouver un financement fiable auprès d’une ou plusieurs banques. Si les organismes prêteurs lui débloquent la somme, alors la transaction peut avoir lieu. Dans le cas contraire, le futur acquéreur doit apporter la preuve au vendeur que les banques lui ont refusé le prêt convoité.

Après l’acte de vente

Dès lors que le local commercial a été vendu et que son montant a totalement été réglé à l’acheteur, l’acquéreur se doit de payer les taxes et impôts relatifs à son acquisition. Étant propriétaire, il se doit d’honorer les factures liées à cet achat (impôts, taxe foncière, etc.).

Les cas particuliers

En cas de vice caché ou dans n’importe quelle situation engageant la responsabilité du vendeur, l’acquéreur peut suspendre le paiement du local commercial. Il peut invoquer le principe d’exception d’inexécution pour se protéger et faire valoir ses droits. Si l’acheteur venait à décéder alors que la vente a été scellée et que le montant total du local commercial n’a pas été totalement payé, ses héritiers doivent finir de financer le bien. Celui-ci entre directement dans le cadre de la dette de succession. Si le local acheté doit être revendu pour éponger des dettes, le vendeur sera le premier à être remboursé. Les dettes contractées auprès d’autres créanciers seront honorées dans un second temps.

Que risque un acquéreur qui ne respecte pas ses obligations ?

En devenant propriétaire d’un local commercial, l’acquéreur doit respecter certaines règles strictes. S’il ne les respecte pas, il s’expose à des risques plus ou moins importants.

L’exécution forcée

Dès lors qu’un acquéreur ne verse pas les sommes dues au vendeur, ce dernier peut saisir le tribunal de grande instance pour faire valoir ses droits et récupérer la somme complète de la transaction. Le tribunal obligera l’acheteur à verser la somme en une ou plusieurs fois au vendeur.

L’annulation de la vente

Certains contrats de vente prévoient une clause d’annulation de la transaction dès lors que les engagements de l’acheteur ne sont pas respectés. En cas de non-paiement du prix, la vente peut par exemple être tout simplement annulée. Il s’agit d’une clause résolutoire que bon nombre de vendeurs mentionnent désormais dans leurs contrats de vente. Cela les protège des mauvais payeurs. Dans le cas où la mention ne figure pas au contrat, le vendeur peut également demander l’annulation de la vente au tribunal de grande instance. Le juge reste libre d’annuler la vente ou de mettre en place une facilité de paiement à l’acheteur.

Acheter un local commercial pour le louer : les règles à suivre

Il arrive qu’une entreprise souhaite acquérir un local commercial en vue de le louer. Dans ce cas, elle devient acquéreur-bailleur. Voici les règles à connaître pour mettre en place ce dispositif.

Le DPE est obligatoire

Si un local commercial est acheté en vue d’être loué, l’acquéreur se doit de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) et le communiquer au locataire. C’est obligatoire depuis 2012. Ce diagnostic permet de connaître le classement énergétique du bâtiment et doit être fourni aux agences immobilières proposant le bien à la location. Il mentionne la consommation d’énergie du local commercial, son taux d’émission de gaz à effet de serre, etc. Ce DPE est valable 10 ans.

Louer un local commercial dans une zone à risques

Le prix des locaux commerciaux situés dans des zones dites à risques, telles que définies par arrêté préfectoral, est souvent très intéressant. Néanmoins, pour louer ces bâtiments, des règles strictes s’appliquent. L’acquéreur se doit de fournir au locataire l’état des risques naturels et technologiques avec le bail. Le locataire est ainsi au courant des risques éventuels liés à l’utilisation du local.

Acheter un local de plus de 2 000 m² pour le louer

Pour tout achat d’un local commercial d’une surface de plus de 2 000 m² destiné à la location, une annexe environnementale indiquant les informations énergétiques et les obligations incombant au locataire est obligatoire.

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