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Pourquoi investir dans un local commercial est un excellent placement ?

Posté par tercim sur 4 mars 2020
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Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial consiste à acheter les murs d’un commerce dans le but de les louer par la suite à un exploitant ou une enseigne. Celui-ci devra payer un loyer au propriétaire. On parle dans ce cas d’achat de murs commerciaux, à ne pas confondre avec l’achat d’un fonds de commerce ou du droit au bail qui eux sont effectués directement par l’exploitant ou le locataire.

Des rendements plus élevés

Un investissement dans un local commercial peut générer en moyenne 4 à 10 % de rendement annuel brut, soit le double d’un bien locatif d’habitation avec un rendement annuel moyen de 2 à 5 %.

Attention toutefois : contrairement à un logement, le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa surface, mais de la rentabilité dégagée par l’affaire. Pour obtenir un rendement de 6 % net annuel avec un loyer de 18 000 euros par an, un calcul simple permet de connaître le montant à ne pas dépasser pour l’achat du local : 18 000 x 100 / 6, soit 300 000 euros.

Il peut donc être intéressant d’investir dans un local déjà occupé : vous connaissez le loyer et pouvez donc calculer le rendement locatif et estimer le juste prix d’achat. Vous serez également assuré que l’activité en place fonctionne bien, ce qui peut vous conforter dans le choix de l’emplacement.

L’emplacement du local commercial, un critère essentiel

Les emplacements sont classés par chiffre, les plus favorables étant les emplacements n° 1. Ce sont des artères commerçantes très fréquentées, des zones passantes situées à proximité immédiate des gares, des rues piétonnes en centre-ville… Ils sont rares, très recherchés et plus chers. La rentabilité est donc plus faible, mais l’investissement est sécurisant : le chiffre d’affaires du locataire a de grandes chances d’être assuré, les locaux sont faciles à relouer et la plus-value en cas de vente sera en toute logique plus importante. Si vous cherchez un compromis entre rentabilité et prix d’achat, il va vous falloir prendre quelques risques mesurés et opter pour des emplacements n° 1 bis ou n° 2. Les emplacements n° 1 bis bénéficient d’un peu moins de passage, mais attirent tout de même de grandes enseignes d’habillement et de nombreux indépendants de très bonne qualité. Sachez que la proximité d’une grande enseigne est un atout, car elle attire les clients. Les emplacements n° 2 peuvent être intéressants s’ils sont situés dans des zones en plein de développement et en cours d’évolution, proches de nouvelles lignes de transport par exemple.

Local commercial : un investissement sécurisé

Depuis la loi Pinel de 2014, un bail commercial est signé pour une durée de 9 ans avec des périodes d’engagement de 3 ans. On parle de « bail 3-6-9 ». Le locataire ne peut donner congé qu’au bout d’une période de trois ans, ce qui n’est pas le cas pour un logement. Durant cette période, vous êtes donc assuré, en tant qu’investisseur, que votre local commercial sera occupé. En contrepartie, à quelques exceptions près, vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà de l’indice Insee du coût de la construction. Les impayés sont beaucoup plus rares. En effet, le locataire est titulaire du fonds de commerce et peut être mis en redressement ou en liquidation judiciaire. Il a donc tout intérêt à s’acquitter de son dû. De plus, les recours en cas d’impayés sont plus simples et plus rapides que dans le cas d’un bien résidentiel. La rédaction du bail est également très souple. De nombreuses dépenses peuvent être mises à la charge du locataire, comme les taxes et les impôts locaux. Si les gros travaux, notamment ceux de mise en conformité, sont théoriquement à la charge du propriétaire selon l’article 606 du Code civil, des arrangements peuvent toutefois être précisés dans le bail pour que ces travaux soient à la charge du locataire. Les clauses du bail pouvant influer fortement sur sa rentabilité, il est recommandé de le rédiger avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.

Optimisation fiscale et alternatives à l’investissement direct

Le plus souvent, les investisseurs créent une société civile immobilière (SCI) avec des associés ou des membres de leur famille. C’est la SCI qui achète le local commercial. La location est ensuite soumise au régime des revenus fonciers, et les charges et travaux sont déductibles des loyers au moment de votre déclaration au fisc. Il est possible de créer des déficits fonciers dans la limite de 10 700 euros par an. Les intérêts d’emprunt et l’éventuel surplus sont imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui vous permet de diminuer votre base imposable et donc de payer moins d’impôts. Si vous souhaitez investir dans des murs commerciaux sans en assumer les risques, pensez aux sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI : ce sont des sociétés agréées et contrôlées par l’AMF, l’Autorité des marchés financiers. Il s’agit de fonds de placement qui se chargent d’investir dans des biens à votre place, et achètent notamment des locaux commerciaux pour les louer. Il existe également le crowdfunding immobilier, qui réunit d’un côté des promoteurs immobiliers ayant besoin de financements et de l’autre des investisseurs particuliers. Ces deux parties sont mises en relation via une plateforme. Il convient toutefois d’étudier cette option avec prudence, car elle n’est pas sans risque.

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