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Baux commerciaux : les apports de la loi Pinel

Posté par tercim le 8 avril 2020
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La loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a été promulguée le 18 juin 2014. Elle a réformé le statut des baux commerciaux, dans le but d’encadrer davantage les relations entre les professionnels et les propriétaires dans le domaine locatif. Quels sont les apports de cette loi ? Quelles mentions sont désormais obligatoires sur un contrat de location ?

Un état des lieux obligatoire

La loi Pinel a rendu obligatoire l’état des lieux, jusqu’ici facultatif dans le cadre d’un bail commercial. Il doit être réalisé lors de la prise de possession des lieux par le locataire en cas de conclusion d’un bail et lors de la restitution des locaux, mais aussi en cas de cession du droit au bail, et de cession ou de mutation à titre gratuit. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou conservé par le bailleur et le locataire. Il peut être réalisé à l’amiable entre les deux parties ou par un huissier, auquel cas les frais seront partagés à parts égales.

L’inventaire des charges et impôts

Depuis la loi Pinel, les baux commerciaux doivent comporter un inventaire précis des différentes charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, et leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année, le bailleur doit adresser à son locataire un état récapitulatif et s’engage à l’informer, en cours de bail, des charges, taxes, redevances ou impôts nouveaux.

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 liste les charges qui ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire. Sont notamment concernées :
  • Les dépenses liées aux grosses réparations, mentionnées à l’article 606 du Code civil.
  • Les dépenses liées aux travaux visant à remédier à la vétusté du local ou à sa mise en conformité, s’il s’agit de grosses réparations.
  • Les taxes, redevances et impôts comme la contribution économique territoriale légalement due par le bailleur.
  • Les honoraires liés à la gestion des loyers.
En outre, le bailleur doit communiquer au locataire, lors de la signature du bail, puis tous les trois ans :
  • Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir, avec le budget prévisionnel.
  • Un état récapitulatif des travaux réalisés durant les trois dernières années, indiquant le coût de ces travaux.
Si l’ensemble immobilier regroupe plusieurs locataires, le bail commercial doit préciser la répartition des charges et du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition doit être proportionnelle à la surface occupée par chacun.

La révision du loyer

Tous les trois ans, le loyer du local commercial peut être révisé, à l’initiative du bailleur ou du locataire. Le loyer révisé doit correspondre, non pas à la seule valeur de marché, mais à la valeur locative et tenir compte des éléments suivants :

  • Les caractéristiques du local (superficie, configuration, situation)
  • La destination des lieux.
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
  • Les obligations respectives des parties.
  • Les facteurs locaux de commercialité.

Durant la période de location, la révision du loyer est limitée à la hausse d’indices propres aux baux commerciaux, à savoir l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Depuis la loi Pinel, l’indice du coût de construction (ICC) n’entre donc plus en compte pour la révision des loyers des locaux commerciaux.

Lorsque le bail commercial arrive à échéance, le déplafonnement du loyer est là aussi encadré par la loi, et ne peut augmenter de plus de 10 % par rapport à l’année précédente.

La durée des baux commerciaux

La durée d’un bail commercial est de 9 ans. Toutefois, en cas d’accord du bailleur et du locataire, il est possible d’établir un bail plus court, que l’on nomme bail dérogatoire. Sa durée était de deux ans, et est passée à 3 ans avec la loi Pinel. Si au terme de ces 3 années, le locataire souhaite rester, il devra alors signer un bail commercial de 9 ans.

Avant 2014, le locataire pouvait renoncer au droit de résilier son bail au terme de chaque période triennale. La loi Pinel a limité cette possibilité à quelques cas exceptionnels comme les baux de plus 9 ans, les baux des locaux de stockage ou les baux des locaux à usage exclusif de bureaux.

Le droit de préférence en cas de vente

Lorsque le propriétaire envisage de vendre son local commercial, il est tenu d’informer en premier lieu son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou de lui remettre en main propre contre signature. Ce courrier, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente, tient lieu d’offre de vente pour le locataire, qui dispose donc d’un droit de préférence. Le locataire doit se prononcer dans un délai d’un mois. Si le locataire accepte l’offre de vente, le délai pour la réalisation de la vente est de deux mois, et de quatre mois s’il est en attente de réponse d’une demande de prêt.

Loi Pinel et cession de droit au bail

Avant l’instauration de la loi Pinel, lors d’une cession du droit au bail en cours de bail, le locataire cédant devenait « garantie solidaire » du repreneur et était garant du paiement des loyers pendant toute la durée restante du bail. Depuis la loi Pinel, cette garantie est limitée à trois ans à partir de la date de cession du bail.

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