Investir dans l’immobilier d’entreprise : quels avantages ?
Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Investir dans l’immobilier d’entreprise : quels avantages ?
L’immobilier d’entreprise n’est généralement pas le premier choix des particuliers qui souhaitent investir dans la pierre. Pourtant, investir dans l’immobilier d’entreprise n’est pas toujours synonyme d’opérations financières de grande envergure, et ce type d’investissement n’est pas réservé aux banques, aux fonds et aux assurances. Quels sont les avantages de l’immobilier d’entreprise par rapport au marché du logement ? Comment procéder pour réaliser un investissement ?
Les avantages d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise
L’immobilier d’entreprise, moins connu des particuliers que le marché du logement, offre toutefois un certain nombre d’avantages. Location de bureaux, de locaux commerciaux, d’entrepôts, toutes ces opérations peuvent être accessibles sans un investissement de départ conséquent. La rentabilité locative de l’immobilier d’entreprise, qui est en moyenne de 4 à 8 %, est plus élevée que celle que l’immobilier à usage d’habitation. Ces chiffres varient toutefois en fonction des régions, et dépendent en grande partie de l’emplacement du bien immobilier, ce critère étant primordial pour les locaux commerciaux. Autre avantage : la vacance locative est inférieure à celle des biens d’habitation, qui connaissent généralement une rotation plus importante des locataires. Par conséquent, les frais de gestion sont moins élevés, d’autant que la durée des baux est plus longue (le plus souvent comprise entre 3 et 9 ans) et que le locataire ne peut résilier le contrat quand il le souhaite. Enfin, le risque d’impayés de loyer est plus faible et la législation plus souple, permettant au propriétaire de formuler un recours plus facilement.
Les spécificités de l’immobilier d’entreprise
Les avantages de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise ne doivent pas masquer certaines spécificités à prendre en compte. Tout d’abord, la rentabilité et donc la réussite d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise dépendent en grande partie de la santé financière du professionnel à qui les locaux seront loués.
Dans le cas d’un commerce, l’emplacement est un critère fondamental qui peut faire grimper le coût d’acquisition du bien immobilier, réduisant ainsi de façon mécanique sa rentabilité. D’une manière générale, la rentabilité rémunère le risque, mais ce risque doit être mesuré et pris en connaissance de cause. Il est donc important de bien s’informer, et de ne pas hésiter à faire appel aux conseils de professionnels avant d’investir dans l’immobilier d’entreprise. La rédaction du bail implique également de connaître un certain nombre de points réglementaires pour une bonne répartition des différentes charges, et il peut être judicieux de s’en remettre à l’expertise d’un notaire ou d’un avocat. Par ailleurs, le prix d’achat d’un bien immobilier d’entreprise est souvent plus élevé que celui d’un bien destiné à l’habitation.
Les travaux et les frais d’entretien peuvent également être plus importants, notamment en raison des nombreuses normes à respecter dès lors qu’il s’agit d’un bâtiment accueillant du public.
La rentabilité supérieure, par rapport au marché du logement, de l’immobilier d’entreprise permet de compenser cet écart de prix, à condition cependant de bien se renseigner en amont.
Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Investir en direct ou via une société civile immobilière
Sur le plan légal, un particulier peut tout à fait investir en direct dans l’immobilier d’entreprise, sans passer par un professionnel de l’immobilier. Toutefois, ce type d’investissement est, comme nous l’avons vu, plus complexe que pour l’immobilier d’habitation, et implique une solide connaissance du marché et de la législation.
La solution la plus classique est de créer une société civile immobilière (SCI) avec des associés ou, comme c’est plus fréquemment le cas, avec des membres de sa famille. Tous les membres de la SCI apportent une quote-part, et reçoivent en retour des parts sociales.
Dans les deux cas, détention en propre ou SCI, les revenus locatifs sont soumis au régime des revenus fonciers.
La société civile de placement immobilier (SCPI)
Autre possibilité : l’investissement dans l’immobilier d’entreprise via une SCPI de rendement. Ce placement collectif permet d’acheter des parts à une société détenant et gérant un parc immobilier. Les particuliers peuvent ainsi bénéficier d’un ticket d’entrée réduit tout en investissant dans des projets à forte rentabilité.
La société de gestion prend tout en charge : elle définit la stratégie patrimoniale, choisit le locataire, recouvre les loyers et les redistribue, en fonction de la répartition des parts, aux différents investisseurs en conservant un pourcentage.
Il est possible d’acheter des parts de SCPI directement auprès d’une société de gestion, ou bien auprès d’un conseiller en gestion du patrimoine ou d’une banque. L’investissement peut être fait à crédit.
L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI)
L’investissement dans l’immobilier d’entreprise via un organisme de placement collectif immobilier est considéré comme plus risqué que les solutions précédentes. Il s’agit d’un produit d’investissement mixte, composé à au moins 60 % d’actifs immobiliers et à 30 % maximum d’actifs financiers, avec une trésorerie disponible équivalant au minimum à 10 % des avoirs. Les dividendes et les revenus générés par l’OPCI sont reversés aux investisseurs, sans que ceux-ci n’aient de garantie de rendement ou de capital. Ils s’exposent donc à une moins-value.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier, qui connaît de plus en plus de succès, s’étend également à l’immobilier d’entreprise. Par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne, des investisseurs particuliers prêtent de l’argent, pendant une période généralement comprise entre 6 et 24 mois, à un porteur de projet, le plus souvent un promoteur immobilier.
Ce sont donc les intérêts qui rémunèrent les investisseurs. Les rendements obtenus grâce au crowdfunding immobilier, de l’ordre de 8 à 12 %, sont généralement plus élevés que ceux obtenus par le biais d’une SCPI.
Quelle que soit la solution choisie pour investir dans l’immobilier d’entreprise, il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels qui sauront vous guider et vous accompagner sur ce marché aussi porteur qu’exigeant.
