Comment sécuriser son investissement dans un local commercial ?
Comment sécuriser son investissement dans un local commercial ?
Le calcul de la rentabilité
La rentabilité d’un local commercial est supérieure à celle d’un logement. En effet, la rentabilité annuelle brute d’un local commercial est de l’ordre de 4 à 10 %, contre 2 à 5 % environ pour un bien d’habitation. Toutefois, pour s’assurer la meilleure rentabilité possible, il est indispensable de choisir un emplacement attractif, tout en évitant les biens au coût trop élevé. Afin d’être certain de pouvoir atteindre le taux de rentabilité souhaité, il faut calculer le loyer annuel de sorte à savoir quel montant ne pas dépasser pour l’acquisition du local. Ainsi, pour atteindre une rentabilité de 8 % avec un loyer annuel de 20 000 euros, il suffit de procéder à ce calcul : 20 000 x 100 / 8, soit un montant maximal de 250 000 euros. Ce montant d’achat va être largement conditionné par l’emplacement du local commercial.
L’emplacement, un choix stratégique
Les emplacements des locaux commerciaux sont classés par chiffre : les emplacements n° 1 sont les plus attractifs, situés généralement dans des rues commerçantes passantes. Les emplacements n° 1 bis et les emplacements n° 2 bénéficient de moins de passage, mais peuvent tout de même s’avérer intéressants, notamment s’ils sont situés dans une zone en pleine restructuration, avec la création d’un arrêt de tramway, l’extension d’une ligne de métro ou la réhabilitation d’une ancienne usine et sa transformation en complexe cinématographique ou en galerie marchande par exemple, qui amèneront dans tous les cas du passage. En achetant un local commercial situé sur un emplacement n° 1, l’investisseur est certain d’attirer un locataire, et le locataire est certain d’attirer des clients. Mais en matière d’investissement immobilier, la certitude est toujours moins rémunératrice que la prise de risque. Le prix des locaux étant plus élevé, la rentabilité sera plus faible. Il peut donc être plus judicieux d’investir dans un local moins central, mais stratégiquement situé, et de se renseigner sur les projets d’urbanisme en cours.
Les charges imputables au locataire
Si la loi Pinel est venue encadrer plus strictement la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, il est encore possible de procéder à quelques aménagements. Les dépenses listées dans l’article R 145-35 du Code de commerce sont obligatoirement dues par le bailleur. Il s’agit : · Des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, à savoir les travaux liés au bâti, comme les murs de soutènement et de clôture ou encore les voûtes, digues et charpentes de toiture. · Des dépenses relatives aux travaux ayant pour but de remédier à la vétusté d’un local (ou de l’immeuble dans lequel il se trouve) ou visant à le mettre aux normes.
- Des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local.
- Des charges, impôts, taxes, redevances et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires, dans le cas d’un ensemble immobilier.
- Des taxes, redevances et impôts liés à la propriété du local, notamment la contribution économique territoriale.
Fiscalité : la location de locaux équipés
Généralement, l’investisseur crée une société civile immobilière (SCI), avec des membres de sa famille ou des associés. C’est donc la SCI qui achète le local, qui est ensuite loué vide. Tout comme dans le cas d’un logement loué vide, les revenus issus de la location sont ensuite imposés sous le régime des revenus fonciers. Lors de la déclaration, les charges et les travaux sont en totalité ou en partie déductibles des revenus. Il est aussi possible d’utiliser le mécanisme du déficit foncier : lorsque les charges (liées aux travaux notamment) des propriétaires sont supérieures aux loyers perçus, il est possible de déduire ce déficit des impôts, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce mécanisme permet donc de faire diminuer le revenu global imposable. Il existe également une autre piste, moins exploitée, qui est celle de la location de locaux équipés. Tout comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés est soumise, non pas au régime des revenus fonciers, mais à celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire est donc assimilé à un commerçant et bénéficie de plusieurs avantages fiscaux, parmi lesquels :
- Les frais d’acquisition, comme les honoraires, les frais d’actes ou encore les commissions en cas d’appel à une société de courtage par exemple peuvent être déduits l’année même de l’acquisition.
- Les loyers sont soumis à la TVA, ce qui en contrepartie permet au propriétaire de récupérer la TVA d’acquisition ainsi que celle sur les travaux et l’équipement.