Location commerciale : les questions à se poser avant de s’engager
Louer un local commercial est une étape décisive dans la concrétisation de votre projet d’entreprise. Toutefois, la location commerciale présente des spécificités et diffère en plusieurs points de la location d’un logement. Avant de signer le bail, il est important de vous poser les bonnes questions pour éviter de mauvaises surprises.
Les clauses à vérifier dans le contrat de bail
La rédaction d’un bail commercial est extrêmement souple. Ce qui signifie que de nombreuses clauses peuvent être ajoutées, en votre faveur ou en faveur du propriétaire. En cas d’hésitation, il est recommandé de faire lire le bail à un notaire ou à un avocat spécialisé avant de le signer. Plusieurs points doivent retenir votre attention : le type de location, la durée du bail, le montant du loyer et les charges et travaux à prévoir.
Le type de location
Faites attention à bien signer un bail commercial : en effet, ce n’est pas l’utilisation du bien qui définit la nature du bail, mais le bail lui-même. Ainsi, certains baux de courte durée sont utilisés pour la location de commerces sans être pour autant des baux commerciaux. Si vous ne signez pas un bail commercial, vous ne bénéficierez pas des avantages qui y sont associés, comme le renouvellement automatique triennal.
La durée du bail
Un bail commercial est signé au minimum pour une durée de 9 ans, avec des périodes d’engagement de 3 ans. Ce type de bail est appelé « bail 3-6-9 ». Il possède un double avantage pour le locataire : tous les 3 ans, vous avez la possibilité de donner congé, mais le propriétaire ne peut quant à lui pas mettre fin au bail avant la fin de la période de 9 ans, sauf cas exceptionnels encadrés par le Code du Commerce.
Autre avantage : le loyer est plafonné pendant 9 ans.
Il peut être réévalué tous les 3 ans selon l’évolution de deux indices INSEE :
· L’Indice des loyers commerciaux (ILC) : il concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au Registre du Commerce et des sociétés (RCS) et les locataires artisans enregistrés au Répertoire des Métiers (RM) ;
· L’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : il concerne les activités libérales, la location de bureaux pour des activités ni commerciales, ni artisanales ou la location d’entrepôts logistiques.
Le montant du loyer
Le prix du loyer est fixé librement par le propriétaire. Il n’existe pas de loyer de référence et, même lorsque le local était loué avant, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de tenir compte du montant du précédent loyer. Le montant du loyer dépend en grande partie de l’emplacement du local commercial, de ses caractéristiques et des coûts engendrés par le local : taxes, charges de copropriété, entretien, etc. Plus le bail commercial est restrictif concernant l’usage qui sera fait du local, moins le loyer sera élevé. Ainsi, un bail commercial autorisant tous types de commerces implique un loyer plus élevé qu’un bail autorisant uniquement une activité précise. Dans le premier cas, le locataire pourra effectivement revendre plus facilement son droit au bail.
Le droit d’entrée ou pas-de-porte, non obligatoire, peut faire partie du loyer d’un bail commercial. Cette somme est librement négociée entre le propriétaire et vous, et peut être versée en une seule fois, au début du bail, ou peu à peu avec chaque loyer. Ce dernier cas de figure est plus courant.
Attention à la clause recettes : elle consiste à faire varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Bien que cette clause ne puisse constituer la seule base de calcul d’un loyer de bail commercial et qu’une partie fixe soit assurée, elle est tout de même à prendre en compte car elle peut avoir une incidence sur votre trésorerie.
Les charges et les travaux
Les charges dues par le locataire doivent être clairement mentionnées dans le bail. Dans certains baux commerciaux, le règlement des impôts, taxes et primes normalement à la charge du bailleur se retrouvent à la charge du locataire, ce qui est tout à fait légal. À vous donc de bien prêter attention à ces éléments.
Afin d’éviter tout litige, il est fortement conseillé de préciser également dans le bail la répartition de la prise en charge du coût des éventuels travaux. Vous devez vous entendre avec le propriétaire sur les travaux de rénovation ou d’amélioration, afin de ne pas payer pour des travaux qui ne sont pas nécessaires à votre activité. De même, si les gros travaux, notamment ceux de mise en conformité, sont normalement à la charge du propriétaire, la rédaction d’un bail commercial est si souple qu’ils peuvent se retrouver à votre charge. À vous de trouver, sur chaque point, des arrangements avec le propriétaire.
Le local commercial est-il adapté à votre projet ?
Avant de vous engager dans la location d’un local commercial, vous devez vous assurer que celui-ci correspond bien à votre projet. Son emplacement est bien entendu un critère essentiel. Les emplacements sont classés par numéro, les plus attractifs étant appelés « emplacements n°1 ». Les n°1 bis ou 2 sont également intéressants, surtout s’ils sont situés dans des zones en cours de réhabilitation ou concernées par des évolutions urbaines comme la construction d’une nouvelle ligne de métro ou de tramway par exemple.
Au-delà de l’emplacement, vous devez également vous renseigner sur la présence d’éventuels concurrents à proximité immédiate et sur le type de clientèle qui fréquente le quartier. Si vous ouvrez un snack, il est plus important que le local commercial soit très proche d’une gare que situé dans une artère commerçante chic par exemple.
Qui prend en charge l’assurance du local commercial ?
L’assurance du local commercial obéit également à des règles strictes qu’il est impératif de connaître.
Le propriétaire est dans l’obligation de souscrire une assurance « propriétaire non occupant » ou PNO : il s’agit d’une assurance en responsabilité civile pour le local commercial qu’il a mis en location. L’ensemble des risques doit être pris en compte dans les contrats d’assurance des deux parties, à savoir le contrat du propriétaire et le contrat du locataire.
Le locataire doit quant à lui souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir d’éventuels dommages causés à un tiers ou à l’immeuble et résultant de l’occupation des locaux. Il doit également souscrire une assurance de type multirisque commerce afin que ses biens et marchandises soient couverts.
Enfin, n’oubliez pas de vérifier les diagnostics immobiliers du local, comme le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), le diagnostic accessibilité pour les établissements recevant du public (ERP) ou encore le Dossier Technique Amiante (DTA) si le bâtiment a été construit avant le 1er juillet 1997.
